2024年，房地產(chǎn)利好政策頻出，融資環(huán)境邊際改善，融資“白名單”加大貸款投放力度，但是對(duì)于房企整體的融資規(guī)模來說，仍是低位運(yùn)行。
值得關(guān)注的是，相比于2024年，房企在2025年將面臨更高的債務(wù)兌付規(guī)模。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年全年房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元，其中第三季度到期規(guī)模約1574億元。
市場(chǎng)仍有諸多不確定性，對(duì)于房企來說，如何面對(duì)即將到來的償債高峰？房企的債務(wù)壓力有多大？
2025年到期債務(wù)規(guī)模高于上年
已經(jīng)到來的2025年，將是房企償債大年。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)到5257億元；其中2025年第三季度將是償債高峰，到期規(guī)模達(dá)1574億元。若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。
克而瑞分析師分析稱，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億，房企無法通過“借新還舊”覆蓋到期債務(wù)。此外，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大。
展望2025年，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，政策加力有望帶動(dòng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，融資規(guī)模仍將受到市場(chǎng)恢復(fù)情況的影響。
房企繼續(xù)努力化債、展期
事實(shí)上，過去幾年，房企一直努力自救中。諸如富力地產(chǎn)、華夏幸福、花樣年、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園等企業(yè)基本完成境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組或展期。龍光集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)以及碧桂園也已基本完成境內(nèi)債券的展期。禹洲集團(tuán)、中梁控股、當(dāng)代置業(yè)、綠地控股也已完成境外債的重組或展期。
但是克而瑞分析師指出，完成債務(wù)重組并非意味著房企就能夠回歸正常經(jīng)營(yíng)狀況。在銷售疲軟、市場(chǎng)信心不足的當(dāng)下，不少重組成功的房企仍然面臨財(cái)務(wù)困難，不排除未來出現(xiàn)二次違約風(fēng)險(xiǎn)，如近期較早完成債務(wù)重組的融創(chuàng)、富力等仍在尋求多只債券的再度展期。
而最新消息顯示，信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理有限公司已在香港對(duì)融創(chuàng)中國(guó)提出清盤呈請(qǐng)，定于3月19日舉行聆訊。1月10日，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)跌超25%。
對(duì)于公開債尚在安全邊際的房企來說，2025年亦面臨不小的償債壓力。近日，萬科公開回應(yīng)媒體稱，公司會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金。公司將通過積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。
業(yè)內(nèi)：利好政策將帶動(dòng)更多低成本增量資金進(jìn)入市場(chǎng)
從房地產(chǎn)政策環(huán)境來看，仍將是持續(xù)寬松的方向。
2024年12月11日-12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，部署了2025年房地產(chǎn)重要任務(wù)，其中指出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
克而瑞分析師指出，預(yù)計(jì)隨著上述重磅政策的推進(jìn)落地，將會(huì)有更多低成本增量資金進(jìn)入市場(chǎng)，將有助于房企出售存量土地、緩解資金壓力，并改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，地方政府通過專項(xiàng)債券收購(gòu)存量土地，也能增強(qiáng)資金流動(dòng)性，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生。
對(duì)于房企來說，如何應(yīng)對(duì)償債壓力？克而瑞分析師認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要在現(xiàn)有政策利好背景下做好債務(wù)接續(xù)，可以通過增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，還可通過發(fā)行ABS（資產(chǎn)證券化）、REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等方式盤活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場(chǎng)債券。
除此之外，出險(xiǎn)房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。同時(shí)，對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加快項(xiàng)目去化。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜
