剛剛過去的2024年，對于物企來說，“過得并不容易”。
這一年，“降物業(yè)費潮”倒逼物企“卷價格”“卷品質(zhì)”；這一年，高層建筑失火引發(fā)人們對于高層建筑物業(yè)管理獨特性的反思；這一年，多數(shù)物企討債未果，最終接受了“以資抵債”的現(xiàn)實，關(guān)聯(lián)交易成為并購中的“重頭戲”；這一年，物企不再提規(guī)模和擴張，戰(zhàn)線收縮，戰(zhàn)略聚焦，企業(yè)“瘦身”，成為行業(yè)生存發(fā)展的寫照。
2024年，物管行業(yè)有哪些特征和趨勢？ 對于2025年有何借鑒？
物企不再“拼規(guī)?！?/strong>
和房企一樣，物企早已不喊口號，也不公布規(guī)模增長目標(biāo)了，不少物企例如萬物云、合景悠活等在連財報中也不披露管理面積數(shù)據(jù)。
在弱化規(guī)模的情況下，這一年，物企的規(guī)模競爭格局依然延續(xù)了去年的排名，規(guī)模前三名依舊是萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)。
據(jù)克而瑞物管CPIC發(fā)布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜顯示，2024年有6家企業(yè)在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以10.6億平方米的在管面積居榜首，碧桂園服務(wù)以10.5億平方米緊隨其后，保利物業(yè)則以7.9億平方米位居第三。
而從“合約管理面積”（即累計合同簽約面積，包括在管面積和儲備面積）統(tǒng)計來看，共有7家企業(yè)突破5億平方米。其中，碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)分別以16.37億平方米、12.93億平方米和9.78億平方米位居前三。
克而瑞物管指出，2024年，百強物業(yè)管理企業(yè)的“合約在管比”均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢?！斑@一變化反映出企業(yè)在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。盡管如此，當(dāng)前的企業(yè)規(guī)模儲備仍然足夠支持短期內(nèi)的進(jìn)一步增長訴求?！?/p>
中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出：“物企傾向于弱化管理面積披露，一方面，伴隨城市服務(wù)、IFM（綜合設(shè)施管理服務(wù)）等業(yè)務(wù)的發(fā)展，管理面積和營業(yè)收入的直接相關(guān)性弱化了，企業(yè)經(jīng)營重點應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?jīng)營效益；而且，管理業(yè)態(tài)及業(yè)務(wù)更多元，學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、軌道交通等項目大多是根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和要求核算項目金額，取代了按建筑面積收取物業(yè)費的模式，因為比如一些公園、景區(qū)本身就沒有建筑面積。另一方面，管理面積的增長趨緩，且預(yù)計很難會有高速增長?！?/p>
在行業(yè)整體增速放緩的背景下，多家物企管理面積還出現(xiàn)負(fù)增長情況。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計2024年中報的數(shù)據(jù)顯示，披露合約面積數(shù)據(jù)的49家物業(yè)上市公司中，合約面積出現(xiàn)負(fù)增長的有18家，占比為36.73%（2023年同期為26%），降幅最高的是融信服務(wù)，達(dá)25.77%；披露在管面積數(shù)據(jù)的55家物業(yè)上市公司中，在管面積出現(xiàn)負(fù)增長的有11家，占比為20%（2023年同期為15.09%），降幅最高的是港譽城市服務(wù)，達(dá)26%。
2024年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜TOP10
物企收縮“瘦身”
從增速來看，2024年，雖然物業(yè)行業(yè)規(guī)模增長繼續(xù)放緩，但部分頭部物企直拓規(guī)模依然較大。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年全年，TOP50企業(yè)新增合約面積約11.50億平方米，頭部企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴張；新增合約面積均值為2299萬平方米。其中，中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活規(guī)模擴張迅速，新增合約面積均超過6000萬平方米。
與此同時，物業(yè)企業(yè)主動“瘦身”，“割舍”低質(zhì)效、低收繳率、管理難度大、發(fā)展?jié)摿π〉捻椖?，?yōu)化項目組合。在前一輪規(guī)模導(dǎo)向驅(qū)使下，物業(yè)企業(yè)收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項目，埋下了隱患。2024上半年，多家企業(yè)主動解除合約項目及在管項目，比如萬物云退出17個物業(yè)住宅項目、世茂服務(wù)終止管理面積1750萬平方米等。
物企戰(zhàn)略發(fā)展也從全國布局到區(qū)域深耕、下沉城市，如中海物業(yè)“四大區(qū)域深耕”、融創(chuàng)服務(wù)聚焦45個核心城市，世茂服務(wù)設(shè)置了19個深耕城市等。
此外，保利物業(yè)、雅生活等物企也進(jìn)行了組織變革，多調(diào)整為“扁平化”“平臺化”組織，相比于此前大擴張時期拉長管理半徑的做法，多數(shù)房企精簡了機構(gòu)，管理更加直接、簡捷。
關(guān)聯(lián)交易成為并購“重頭戲”
剛剛過去的2024年，延續(xù)了2023年的態(tài)勢，物業(yè)并購市場繼續(xù)遇冷。
據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2024年，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模增長訴求降至低點，收并購活動的數(shù)量和金額仍處于低位。全年上市物企共披露了32起收購事項，累計交易金額為36.37億元，較2023一年提升7.8%。
縱觀全年，物業(yè)行業(yè)鮮有大的并購案例，只有2024年年初和年末的兩個并購案例引發(fā)關(guān)注。2024年年初，金茂服務(wù)以總現(xiàn)金3.238億元收購北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司全部股權(quán)，打響2024年物企并購第一槍。此后，全年鮮有大的并購案例，直到2024年年末，萬物云從萬科手中收購“資產(chǎn)包”，“資產(chǎn)包”涉及北京住總?cè)f科廣場寫字樓相關(guān)資產(chǎn)、深圳創(chuàng)智云中心30%的資產(chǎn)權(quán)益、沈陽的鹿特丹廣場以及通過“工抵”方式獲得價值7.12億元的住宅、商鋪、寫字樓和車位資產(chǎn)包。
萬物云的收購動作也是近兩年物企并購的主要方向，也就是母公司通過“以資抵債”的方式來化債、關(guān)聯(lián)物企收購相應(yīng)資產(chǎn)。
事實上，回顧整個2024年，關(guān)聯(lián)交易在這一年成為收并購市場的主導(dǎo)力量。萬物云、世茂服務(wù)、德信服務(wù)、宋都服務(wù)等11家企業(yè)發(fā)起了22起關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)收購，累計耗資30.16億元，占全年總交易金額的比例高達(dá)82.9%。
漸苒咨詢創(chuàng)始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨指出，2024年物管行業(yè)并購市場顯著降溫，企業(yè)在并購上更為謹(jǐn)慎。企業(yè)不再單純追求規(guī)模擴張，并購趨于選擇較小規(guī)模的交易，并明確了高標(biāo)準(zhǔn)的并購要求。
同時，湯曉晨表示，2024年，物業(yè)并購呈現(xiàn)出如下特征：住宅類收并購減少，更多傾向于非住宅類；大型收并購項目減少，更多傾向于針對性補足地方優(yōu)勢或賽道優(yōu)勢；收并購估值下滑，營收、利潤等財務(wù)對賭要求更高；部分收并購并非理性商業(yè)交易，實為關(guān)聯(lián)方化債手段。
“清退”副業(yè)
不僅大型收并購減少，物企還正在清退之前進(jìn)駐的“副業(yè)”。例如，碧桂園服務(wù)2024年年內(nèi)兩次出售資產(chǎn)，清倉了珠海萬達(dá)股權(quán)。公司表示，此舉旨在戰(zhàn)略聚焦和收縮財務(wù)性投資規(guī)模，按計劃退出部分投資以回籠資金，集中資源于核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。同樣，世茂服務(wù)也將此前收購的環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)標(biāo)的金沙田科技“退回”，主要原因是該企業(yè)應(yīng)收賬款增加、現(xiàn)金流壓力增大，且收入增長及市場拓展未達(dá)預(yù)期。
此外，綠城服務(wù)于2019年收購的教育公司MAG的部分股份也被出售，交易價格為1620萬澳元，完成后綠城服務(wù)在MAG的持股比例將從53.9%降至35%。綠城服務(wù)強調(diào)，未來將重新聚焦物業(yè)服務(wù)與社區(qū)生活的主航道，確保現(xiàn)金流和盈利的穩(wěn)健增長。
克而瑞研究中心認(rèn)為，這些舉措反映了物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下更加審慎的投資態(tài)度，以及對核心業(yè)務(wù)的重新重視，旨在優(yōu)化資源配置，提升運營效率，確保長期穩(wěn)定發(fā)展。
IPO有所回暖
從上市情況來看，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2024年12月31日，物業(yè)管理行業(yè)共計有68家上市企業(yè)，其中包括62家港股企業(yè)和6家A股企業(yè)；板塊總市值2356.63億元，市盈率均值PE為13.47倍（剔除極值和負(fù)值）。
2024年，有兩家國資物企成功登陸資本市場。泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)分別于5月與7月登陸港股，彌補了湖南省及陜西省無上市物企的空白，兩家企業(yè)共計募集資金約2.53億港元。
此外，2024年6月，港譽智慧城市服務(wù)在正式完成更名及更換管理層等一系列動作后，正式步入物業(yè)管理行業(yè)。
新舊力量交替，也有物企企業(yè)被母公司私有化。2024年9月，華發(fā)股份完成對華發(fā)物業(yè)的私有化，完成摘牌，退出資本市場；11月，融信服務(wù)控股股東建議私有化，預(yù)計在2025年完成退市。
截至2024年年底，資本市場共有16家國資物業(yè)公司。牛曉娟指出，照此趨勢看，未來，地方國資物業(yè)公司整合資源，登陸資本市場仍將持續(xù)。
物業(yè)“卷服務(wù)”
2024年，引發(fā)熱議的普通住宅前期物業(yè)費指導(dǎo)價格政策在多個城市出臺?；谇捌谖飿I(yè)費指導(dǎo)價格，重慶、武漢等城市的業(yè)主掀起了一波呼吁“降物業(yè)費潮”。
多地業(yè)主呼吁“降物業(yè)費潮”的背后是明顯感受到物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價不符”。受此事件影響，多家物業(yè)公司將物業(yè)服務(wù)做到標(biāo)準(zhǔn)化、透明化并且嘗試“菜單化”“定制化”服務(wù)。
例如，2024年年底，萬物云發(fā)布“智選”產(chǎn)品，將服務(wù)選項和定價權(quán)利交還給業(yè)主，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)新推出“彈性定價”。萬物云分類篩選出158項必選服務(wù)、350項自選服務(wù)，然后根據(jù)業(yè)主的必選和自選服務(wù)從而讓業(yè)主自主定物業(yè)費。
在前期物業(yè)合同到期后，在選聘物業(yè)公司環(huán)節(jié)，業(yè)主對物業(yè)公司的選聘參與度和關(guān)注度更高，并且對于服務(wù)品質(zhì)和要求明顯提升。比如，南京建鄴區(qū)高端住宅項目海玥花園公開選聘新物業(yè)服務(wù)團隊，保利物業(yè)、華潤物業(yè)等多家物業(yè)公司參與競聘，在最終環(huán)節(jié)保利物業(yè)提出“自愿投資200萬”，而華潤物業(yè)憑借定制化服務(wù)方案贏得超90%的票數(shù)成功中標(biāo)。
湯曉晨指出，物業(yè)行業(yè)“有品質(zhì)”讓位于“速度”的現(xiàn)象，使得不少企業(yè)在品質(zhì)管理上加碼。其基礎(chǔ)目的是確保品質(zhì)不會影響續(xù)約率，不會產(chǎn)生輿情；進(jìn)階目的是優(yōu)化服務(wù)產(chǎn)品，獲取目標(biāo)客戶青睞。
牛曉娟也表示，“卷服務(wù)” 成為推動質(zhì)價相符格局的主要動力之一。如今，物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)不再局限于傳統(tǒng)“四保一服”，而是積極拓展服務(wù)內(nèi)容。從精心策劃社區(qū)文化活動，到引入智能科技，如智能安防、便捷的線上物業(yè)服務(wù)平臺等提升居住便捷性；從為業(yè)主提供個性化定制服務(wù)，如房屋托管、家居清潔套餐定制，到開展綠色環(huán)保行動優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。在服務(wù)品質(zhì)管控上，通過嚴(yán)格的員工培訓(xùn)與考核體系，確保服務(wù)的專業(yè)性與規(guī)范性，同時借助先進(jìn)的客戶反饋機制，及時處理業(yè)主訴求并持續(xù)改進(jìn)服務(wù)。這些舉措全方位提升了服務(wù)體驗，使業(yè)主切實感知到服務(wù)價值的提升，為合理定價提供了有力支撐。
“卷價格” 也在塑造質(zhì)價相符格局中發(fā)揮重要作用。牛曉娟表示，物業(yè)企業(yè)在成本控制方面苦下功夫，一方面通過規(guī)?；\營降低采購、人力等成本，例如大型物業(yè)集團集中采購設(shè)備與物資可獲取更優(yōu)惠價格；另一方面運用科技手段提升效率減少人力依賴，如自動化清潔設(shè)備、智能設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)用。在價格策略上，打破傳統(tǒng)單一模式，針對不同物業(yè)類型、服務(wù)層級制定靈活價格方案，像高端住宅配套高端專屬服務(wù)對應(yīng)較高價格，普通住宅則提供基礎(chǔ)服務(wù)與親民價格；并且，企業(yè)主動公開價格構(gòu)成，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，使價格制定透明化、民主化。
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩 圖/克而瑞物管
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
