2024年房企在土地市場(chǎng)投資的表現(xiàn)是謹(jǐn)慎、收縮，多數(shù)房企拿地規(guī)模和力度都處于較低水平。投資較為積極的是頭部央國(guó)企，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展位列新增貨值前三。

整體來(lái)看，2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，2024年12月份，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額同比降幅收窄。

對(duì)于2025年的土地投資，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如若不利于投資的因素消退，企業(yè)仍有望恢復(fù)拿地節(jié)奏。

2024年百?gòu)?qiáng)房企拿地總額9280億元

從目前來(lái)看，年內(nèi)市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏緩慢，多數(shù)房企拿地規(guī)模和力度都處于較低水平。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。

土地市場(chǎng)在全年走出先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。受房地產(chǎn)政策影響，2024年10月以來(lái)核心城市土拍市場(chǎng)保持一定活躍度；12月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊多由頭部央國(guó)企摘得，帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額同比降幅收窄。

但是綜合來(lái)看，2020年-2024年間，TOP100企業(yè)拿地總額總體呈下滑趨勢(shì)，2024年不足2020年的三成，特別是民營(yíng)房企拿地銳減，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、融資環(huán)境偏緊、民營(yíng)房企違約事件頻發(fā)密切關(guān)聯(lián)。

另從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地銷售比持續(xù)下行，2024年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅0.17，與2023年相比下降0.04，創(chuàng)近五年新低，但與11月末的0.16相比提升了0.01。在市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”之下，2024年最后一個(gè)月在央國(guó)企帶動(dòng)下，房企拿地積極性略有回升。

值得關(guān)注的是，從全年來(lái)看，2024年各企業(yè)拿地選擇高度趨同，投資更加聚焦和謹(jǐn)慎。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，一方面是布局城市進(jìn)一步減少，從拿地金額TOP10的全國(guó)化房企來(lái)看，未有一家企業(yè)2024年投資城市超過(guò)20個(gè)；另一方面，一二線城市成為典型企業(yè)的首選，三四線城市持續(xù)處在冷清的局面。TOP10中9家企業(yè)投資金額中一二線城市占比超過(guò)95%。

“中建系”多家房企均進(jìn)入拿地百?gòu)?qiáng)

目前，受銷售能力、融資能力、交付能力等多方面因素影響，土地資源向部分房企集中的趨勢(shì)較為顯著。央國(guó)企及部分民營(yíng)房企拿地仍保持一定投資規(guī)模。其中，央企、國(guó)企及地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力。2024年，拿地金額TOP100企業(yè)中，央國(guó)企及地方國(guó)資家數(shù)和金額占比超八成。央國(guó)企拿地金額占比約50%，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、中建壹品、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂等央國(guó)企位列拿地金額前十。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，中建系公司仍保持較高投資規(guī)模，建筑業(yè)務(wù)承壓下積極拓展自投地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除中海地產(chǎn)、中海宏洋外，中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚、中建信和等子公司也進(jìn)入拿地金額前100。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企、國(guó)企和地方國(guó)資也是主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。中海地產(chǎn)在北京、上海、杭州、成都等多個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入前十；保利發(fā)展、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂在3個(gè)城市位列拿地金額前十。

對(duì)于企業(yè)投資布局，克而瑞分析人士也稱，2024年其仍然保持了“少數(shù)央國(guó)企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企持續(xù)萎靡”的格局。央國(guó)企投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，雖然投資規(guī)模保持領(lǐng)先，但較2023年大幅下滑。這也導(dǎo)致在多個(gè)地方土地市場(chǎng)依舊需要城投平臺(tái)公司進(jìn)行“托底”。一方面體現(xiàn)在上榜城投拿地金額占比僅次于央企；另一方面，城投平臺(tái)公司拿地金額同比增長(zhǎng)35%，與央國(guó)企、民企等形成明顯反差。

值得關(guān)注的是，民企拿地力度整體相對(duì)偏弱，部分大中型穩(wěn)健民企保持一定投資規(guī)模，部分中小民企積極拓儲(chǔ)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年，拿地金額TOP100企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)數(shù)量?jī)H11家，拿地金額占比僅為8.5%，因此，2024年，民營(yíng)企業(yè)仍保持較為審慎的態(tài)度。

具體來(lái)看，龍湖、濱江等大中型的、穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模，以滿足開發(fā)需要。其中，濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一。隨著行業(yè)加快出清步伐，部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場(chǎng)份額，如邦泰集團(tuán)拿地超百億，保持較高投資規(guī)模；偉星房產(chǎn)、寧波江山萬(wàn)里、湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)在重倉(cāng)城市積極拓儲(chǔ)。

中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地位列新增貨值前二

綜合多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從新增貨值來(lái)看，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展位列前三。2024年，中海地產(chǎn)以1777億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展分別以1665億元、1293億元，位列第二、第三名。

僅從2024年12月北京、深圳分別拍出一宗總價(jià)超百億地塊來(lái)看，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)聯(lián)手拿下深圳市南山區(qū)粵海街道地塊，總價(jià)185.12億元，刷新深圳涉宅地塊成交總價(jià)記錄，溢價(jià)率達(dá)46.32%。此外，中海地塊拿地北京豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造土地，成交總價(jià)為110.54億元，該地塊是近年來(lái)北京首宗未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊。

綜合來(lái)看，在房企高度集中的戰(zhàn)略布局中，中海、保利、綠城、華潤(rùn)均聚焦北上廣深一線城市，拿地金額占比都超65%。其中，中海地產(chǎn)聚焦北京，保利重倉(cāng)廣州，綠城深耕杭州，華潤(rùn)則在上海積極拿地。此外，建發(fā)房產(chǎn)更集中于廈門和杭州，兩地拿地金額占比近九成。

對(duì)于2025年土地市場(chǎng)，克而瑞分析人士認(rèn)為，由于在銷售端仍未實(shí)現(xiàn)大面積、普遍性“止跌回穩(wěn)”的情況下，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資側(cè)仍不會(huì)有明顯起色，整體依然以謹(jǐn)慎、分化為主旋律。

在劉水看來(lái)，如若不利于投資的因素消退，企業(yè)仍有望恢復(fù)拿地節(jié)奏。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 圖/中指研究院

編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐