2024年，是房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵一年。自“9·26”中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，新房及二手房成交量均出現(xiàn)明顯回升，核心城市二手房?jī)r(jià)格有所趨穩(wěn)。

2024年12月，中央政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)。因此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2025年各項(xiàng)政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

在政策大方向確立之后，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)成為樓市供需雙方的關(guān)注點(diǎn)。展望2025年，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者梳理出十大前瞻趨勢(shì)，包括按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、大力實(shí)施城市更新等。在買(mǎi)方市場(chǎng)背景下，房企仍將加速洗牌，并且探尋轉(zhuǎn)型之路，由賺快錢(qián)轉(zhuǎn)向賺慢錢(qián)。同時(shí)，房企致力于建設(shè)好房子，推出高“質(zhì)價(jià)比”“滿(mǎn)裝交付”的產(chǎn)品。對(duì)于購(gòu)房者而言，可以期待擁有更多的公共活動(dòng)空間、更好的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗(yàn)。

1、大力實(shí)施城市更新

2024年12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年要大力實(shí)施城市更新，謀劃實(shí)施一批城市更新改造項(xiàng)目，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，并鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

從目前來(lái)看，各地積極推動(dòng)城市更新行動(dòng)，正探索由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，植入新業(yè)態(tài)、新功能。與此同時(shí)，城市更新需要加速構(gòu)建自身的可持續(xù)發(fā)展新模式，在治理、投資、融資、實(shí)施等方面加強(qiáng)創(chuàng)新、持續(xù)探索。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹認(rèn)為，城市更新的核心是生活方式的更新和生產(chǎn)力的更新。一方面，要注重生產(chǎn)力的更新提升，通過(guò)打造新空間、升級(jí)新產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)造新生態(tài)、帶來(lái)新消費(fèi)，取得長(zhǎng)久的運(yùn)營(yíng)收益和投資回報(bào)。另一方面，要注重金融創(chuàng)新，圍繞產(chǎn)業(yè)做資產(chǎn)，堅(jiān)持大資管的更新理念，將未來(lái)現(xiàn)金流資本化，在資本市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。

預(yù)期：

城市更新既能有效拉動(dòng)投資、助力產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)，還可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)轉(zhuǎn)型提質(zhì)，有著巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、更多城市按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

2024年年底，“取消公攤”成為熱門(mén)話(huà)題并登上微博熱搜，尤其是河北張家口市發(fā)文逐步推進(jìn)“取消公攤”以及湖南衡陽(yáng)市提出“實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”，引起了民眾的廣泛討論與關(guān)注。不止是張家口市、衡陽(yáng)市，去年以來(lái)，合肥市、湘潭市、肇慶市以及廣西壯族自治區(qū)等地，也都提出過(guò)要探索套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。值得關(guān)注的是，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)哪些利好？

對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，事實(shí)上，計(jì)價(jià)方式的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利于購(gòu)房者更直觀(guān)地了解實(shí)際價(jià)格，減少信息不對(duì)稱(chēng)引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售行為進(jìn)一步規(guī)范。

預(yù)期：

后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)“實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定。

3、推行房屋養(yǎng)老金

目前，我國(guó)存量住宅市場(chǎng)及部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但是現(xiàn)存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金體量小，難以滿(mǎn)足現(xiàn)有房屋維修及改造的需求。2024年8月23日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。

事實(shí)上，2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金三項(xiàng)制度中自選一項(xiàng)或多項(xiàng)試點(diǎn)。按照財(cái)政部和住建部發(fā)文，2023年第一批試點(diǎn)城市中，廣州、北京、上海等獲準(zhǔn)試點(diǎn)房屋保險(xiǎn)制度，青島、杭州、寧波等地試點(diǎn)房屋定期體檢制度，天津、上海等地開(kāi)展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)一年試點(diǎn)，部分城市已經(jīng)率先有突破性的進(jìn)展。

預(yù)期：

試點(diǎn)城市是房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制的先行者，有利于未來(lái)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)更廣泛地推廣。

4、“智造”化

近年來(lái)，建筑機(jī)器人持續(xù)“走紅”，“像生產(chǎn)汽車(chē)一樣生產(chǎn)房子”的實(shí)踐正在諸多房企的參與下展開(kāi)。

在可持續(xù)發(fā)展的要求下，建筑業(yè)尋求升級(jí)轉(zhuǎn)型，隨著智能建造技術(shù)逐步發(fā)展，建筑工地也呈現(xiàn)出另一番面貌。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，眾多房企積極布局并將智能建造視作重要賽道，以探索建筑施工的數(shù)字化、工業(yè)化轉(zhuǎn)型。而通過(guò)新一代信息技術(shù)與建筑業(yè)的深度融合，目前，智能建造、綠色建造、裝配式建造等新型建造方式應(yīng)運(yùn)而生，引領(lǐng)建筑產(chǎn)業(yè)邁向標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠(chǎng)化生產(chǎn)、裝配化施工、信息化管理和智能化維護(hù)的新階段。比如，由中建三局自主研發(fā)的國(guó)內(nèi)首個(gè)雙平臺(tái)工業(yè)化造樓機(jī)，通過(guò)聯(lián)合驗(yàn)收正式投入使用。

預(yù)期：

智能建造是建筑業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)之一，也是建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手，是行業(yè)由勞動(dòng)密集型生產(chǎn)方式向技術(shù)密集型生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的必經(jīng)之路。

5、建設(shè)“好房子”

2024年，《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》發(fā)布。其中首次提出，鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵(lì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開(kāi)放的風(fēng)雨連廊；鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。北京此次新政與南方城市的一些設(shè)計(jì)理念接軌，類(lèi)似于“第四代住宅”概念。第四代住房又稱(chēng)庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品。

第四代住宅也被認(rèn)為是“好房子”的代名詞。住建部曾公開(kāi)稱(chēng)，所謂“好房子”應(yīng)該是綠色、低碳、智能、安全的。而從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，正處于由“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。在當(dāng)前樓市供大于求的背景下，“好房子”建設(shè)是歷史發(fā)展的必然，也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的必然要求。

預(yù)期：

高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則將帶來(lái)更高質(zhì)量的居住環(huán)境。購(gòu)房者可以期待擁有更多公共活動(dòng)空間、改善的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗(yàn)。

6、房企加速洗牌

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整之際，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指研究院和億翰智庫(kù)發(fā)布榜單顯示，2024年，銷(xiāo)售總額超千億房企11家，較2023年減少5家；百億房企86家，較2023年減少30家。其中，保利發(fā)展守住“榜一大哥”的位置，萬(wàn)科跌出前三，綠城、華潤(rùn)置地位次上升。2023年“保海萬(wàn)”的排名發(fā)生改變，房企銷(xiāo)售額“前三”格局被改寫(xiě)。

2025年，預(yù)計(jì)在“好房子”建設(shè)、項(xiàng)目融資“白名單”、保交房等仍將是2025年供給端持續(xù)落位的聚焦點(diǎn)，改善企業(yè)資金環(huán)境，繼續(xù)修復(fù)企業(yè)和購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期。不過(guò)，雖然有一系列政策“組合拳”，房企化債工作取得突破性進(jìn)展，但是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，行業(yè)洗牌仍將持續(xù)。

預(yù)期：

從追求規(guī)模到追求利潤(rùn)，房企更加穩(wěn)扎穩(wěn)打，甚至放棄短期規(guī)模效應(yīng)以求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

7、輕資產(chǎn)，賺“慢錢(qián)”

在房地產(chǎn)下行周期，房企不斷探索新發(fā)展模式。從目前來(lái)看，房企正從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式中逐漸分離出來(lái)，形成獨(dú)立的輕資產(chǎn)賽道。

通過(guò)轉(zhuǎn)讓剝離甩掉重資產(chǎn)包袱，保留并大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括代建、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等。比如招商蛇口成立商管輕資產(chǎn)管理平臺(tái)，華潤(rùn)置地通過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)展輕資產(chǎn)商管及物管業(yè)務(wù)。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)成本低、收益高，增長(zhǎng)空間可觀(guān)。通過(guò)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，企業(yè)可以減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。2024年中國(guó)鐵建地產(chǎn)公布了其在成都代建項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破100億元。此外，更有很多企業(yè)成立獨(dú)立的部門(mén)或者子公司。

預(yù)期：

輕資產(chǎn)占用資金小，適應(yīng)性與靈活性較高，將有更多的房企憑借專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，向管理者和服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)化，豐富獲利方式，更有助于企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

8、樓市轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)

早在2023年，中央政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，此后多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，各地政策持續(xù)落地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年，我國(guó)房地產(chǎn)政策應(yīng)出盡出，圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。截至2024年12月27日，全年政策出臺(tái)數(shù)量達(dá)780余條。

而從2024年可售庫(kù)存來(lái)看，50個(gè)代表城市可售面積小幅下滑但仍處相對(duì)高位。截至2024年11月末，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為21.2個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)3.6個(gè)月。種種跡象無(wú)不說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。

預(yù)期：

在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，做到“止跌回穩(wěn)”需要供給、需求雙管齊下，在消化存量與優(yōu)化增量上發(fā)力。

9、“滿(mǎn)裝”交付

精裝交付已成房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)，但是貨不對(duì)板、華而不實(shí)等問(wèn)題仍頻遭詬病，且交房后業(yè)主仍需投入時(shí)間和精力進(jìn)行后續(xù)的裝修工作。針對(duì)此現(xiàn)狀，很多房企陸續(xù)推出了“滿(mǎn)裝交付”。

“滿(mǎn)裝交付”是在精裝交付的基礎(chǔ)上，還提供家電、收納柜體等一站配齊的服務(wù)，做到真正“拎包入住”的體驗(yàn)。整體而言，是一種以用戶(hù)為中心的交付模式，通過(guò)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的裝修服務(wù)，減少業(yè)主在裝修上的時(shí)間和精力投入，同時(shí)也提升了居住的舒適度和滿(mǎn)意度。例如北京萬(wàn)科東廬、北京建工·嘉境里、長(zhǎng)安華曦府等項(xiàng)目都提出了“滿(mǎn)裝”的概念。

克而瑞分析人士認(rèn)為，“滿(mǎn)裝交付”項(xiàng)目的產(chǎn)品定位以剛需、剛改為主，主要還是基于這類(lèi)客群更注重功能、實(shí)用性，以及性?xún)r(jià)比，而“滿(mǎn)裝交付”正切中了其需求點(diǎn)。

預(yù)期：

“滿(mǎn)裝交付”為市場(chǎng)帶來(lái)了新方向。但能否給予更多包括風(fēng)格、功能等多方面的選擇或定制，以擴(kuò)大受眾范圍仍值得關(guān)注。

10、“質(zhì)價(jià)比”成新標(biāo)準(zhǔn)

在2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“質(zhì)價(jià)比”成為買(mǎi)房的新標(biāo)準(zhǔn)。所謂“質(zhì)價(jià)比”，是指在具備基本相同的功能基礎(chǔ)上，質(zhì)量與價(jià)格的比值。具體來(lái)說(shuō)，“質(zhì)價(jià)比”是指同等價(jià)格下，產(chǎn)品的品質(zhì)越高，其質(zhì)價(jià)比指數(shù)就越高 。

質(zhì)價(jià)比直接關(guān)系到購(gòu)房者的實(shí)際利益，高質(zhì)價(jià)比的房產(chǎn)意味著在相同的價(jià)格下，購(gòu)房者能夠獲得更高品質(zhì)的住房條件和更好的居住體驗(yàn)，因此質(zhì)價(jià)比受到買(mǎi)方市場(chǎng)的重視。為此，房企在住宅產(chǎn)品打造中，也更加重視產(chǎn)品的“質(zhì)價(jià)比”，并將“質(zhì)價(jià)比”作為衡量其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。

預(yù)期：

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，高質(zhì)價(jià)比的項(xiàng)目往往能夠脫穎而出，吸引更多市場(chǎng)關(guān)注。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳